262 millions ou 120 millions de 'chiffre d'affaires en promotion immobilière' ? Qui ajoute les produits de holding pour franchir le seuil de sélection perd en EU
Le consortium CIT BLATON – GHELAMCO n'a pas été sélectionné pour la réhabilitation de l'ancienne maison communale d'Etterbeek (un dialogue compétitif exigeant 120 millions d'euros de chiffre d'affaires en promotion immobilière sur trois ans) — et le Conseil refuse la suspension en EU parce que la tentative de Ghelamco d'ajouter les produits de l'activité holding (classes 74 et 76A des comptes annuels) au chiffre d'affaires sensu stricto (classe 70) ne cadre pas avec la définition comptable du chiffre d'affaires et parce que 'gérer des actions n'est pas en soi une activité de promotion immobilière'.
Que s'est-il passé ?
Etterbeek et les Hôpitaux Iris Sud lancent un marché conjoint (art. 48 loi 17/06/2016) pour la réhabilitation de l'ancienne maison communale avenue d'Auderghem 113/117 — un projet complexe de type DBFM (conception, financement, promotion). Avis publié au Bulletin des Adjudications le 17 juin 2022. Procédure : dialogue compétitif. Etterbeek = pouvoir adjudicateur pilote. Le critère de sélection (art. 2.3.4 du document descriptif) est clair en chiffre mais dangereux en définition : '120 millions au moins cumulé sur les trois ans' en 'chiffre d'affaires (…) relatif à la promotion immobilière (conception, réalisation et commercialisation)', établi sur la base des bilans 2019, 2020 et 2021. Le consortium CIT BLATON – GHELAMCO INVEST – A2RC – Usages – VK Studio dépose candidature. Etterbeek demande précision le 12/10/2022. Ghelamco répond le 21/10/2022 avec (1) un rapport KPMG et (2) une 'note explicative du chiffre d'affaires Ghelamco'. Selon Ghelamco, le cumul 2019-2021 atteint 262.603.969 € — plus du double du seuil. Mais ce chiffre est construit en additionnant trois rubriques comptables : classe 70 (chiffre d'affaires sensu stricto), classe 74 (autres produits d'exploitation — activité holding) et classe 76A (produits d'exploitation non récurrents — vente de participations). Etterbeek consulte un expert-comptable externe, rejette cette approche, et décide la non-sélection le 13/02/2023. Motivation : seule la classe 70 compte comme chiffre d'affaires au sens de l'art. 3:90 de l'AR du 29 avril 2019 portant exécution du CSA — et sans les produits holding, Ghelamco n'atteint pas les 120 millions. Le consortium saisit le Conseil en EU. Le Conseil rejette sur tous les points : (1) le document descriptif renvoie aux bilans à déposer à la Banque Nationale, donc la définition comptable s'applique ; (2) l'art. 1:24 CSA contient une exception qui ne vaut que pour le critère 'petite société', pas pour la sélection en marchés publics ; (3) l'arrêt NV HYE (2 mai 2019) cité ne dit pas ce que prétend le consortium — il visait l'inégalité de traitement entre candidats ; (4) la doctrine Verbeke citée est 'écorchée' en milieu de phrase — la citation complète confirme la classe 70 ; (5) le rapport KPMG est un rapport de 'procédures convenues' (ISRS 4400) avec disclaimer explicite 'aucun commentaire quant à la pertinence' ; (6) la 'note explicative' n'émane pas de KPMG (pas de logo, pas de signature, pas de mention de confidentialité) mais de Ghelamco elle-même ; (7) à supposer même que les produits holding soient retenus, Ghelamco ne démontre pas que ces produits proviennent de promotion immobilière — 'gérer des actions n'est pas en soi une activité de promotion immobilière'. Issue : moyen unique non sérieux. Suspension EU rejetée. Exécution immédiate.
Pourquoi c'est important ?
Beaucoup de cahiers des charges utilisent 'chiffre d'affaires' comme critère de sélection sans définir le terme. Les soumissionnaires — surtout les holdings, sociétés-projet et consortia — tentent alors des interprétations comptables créatives pour franchir le seuil. Cet arrêt établit : à défaut de définition propre dans le cahier des charges, c'est la notion comptable qui s'applique (art. 3:90 AR 29/04/2019, donc classe 70). Un rapport de 'procédures convenues' du réviseur ne constitue aucune couverture juridique. Et une 'note explicative' interne du soumissionnaire n'a aucune valeur de vérification externe. Les pouvoirs adjudicateurs peuvent s'appuyer sur la définition stricte tant que le cahier des charges ne dit pas autre chose — et pour certains soumissionnaires à structure de groupe complexe, c'est un piège fondamental.
La leçon
Quand vous voyez un critère de sélection sur 'chiffre d'affaires' sans définition supplémentaire : partez du principe que c'est la notion comptable (classe 70). Voulez-vous compter les produits holding, les sociétés-projet ou la facturation intragroupe ? Posez une question écrite au pouvoir adjudicateur via le Q&A AVANT la date limite de dépôt — la réponse fait partie du cahier des charges et vous pourrez l'invoquer ensuite. Un rapport de 'procédures convenues' (ISRS 4400) n'est PAS un audit et n'engage le pouvoir adjudicateur en rien. Et une 'note explicative' de votre propre société n'a aucune valeur externe — évitez tout amalgame avec un rapport du réviseur, le Conseil le verra immédiatement.
Posez-vous la question
Avant de déposer un dossier de sélection : ouvrez les comptes annuels, regardez le compte de résultat, identifiez les montants sous les classes 70, 74, 76A et 76B séparément. La classe 70 seule atteint-elle le seuil ? Vous êtes en sécurité. Sinon, demandez au pouvoir adjudicateur une clarification écrite — référez-vous explicitement aux rubriques ci-dessus. Pas de réponse ou une réponse ambiguë, documentez-le dans votre dossier ; redemandez si nécessaire.
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →