Leuze-en-Hainaut lit « milieu urbain dense » comme « centre urbain dense » et cote une référence à zéro : la sélection des trois candidats pour deux bâtiments mixtes est suspendue
La ville de Leuze-en-Hainaut a coté à zéro sur dix la référence architecte du groupement CBD – Architectes L.M. au seul motif que le projet « ne se situe pas en centre urbain dense » — une exigence que son propre guide de sélection ne pose nulle part, puisqu’il n’exige qu’un milieu urbain dense — de sorte que le Conseil d’État a suspendu, le 28 juillet 2026 et en extrême urgence, la décision du 8 juin 2026 retenant trois des six candidats pour le marché de conception-réalisation de deux bâtiments mixtes et des espaces publics attenants.
Que s'est-il passé ?
Le 26 mars 2026, la ville de Leuze-en-Hainaut publie au Bulletin des adjudications un avis de marché public de travaux portant sur la « conception/réalisation de 2 bâtiments mixtes et espaces publics ». Le guide de sélection de mars 2026 en décrit l’objet comme un ensemble unique : deux bâtiments mixtes (surfaces adaptables et logements), du stationnement privé, ainsi que des aménagements extérieurs publics et privés — liaison piétonne, square, placette publique et jardins privés collectifs. La ville opte pour une procédure concurrentielle avec négociation en deux phases : d’abord la sélection des candidats, ensuite l’attribution. Au 4 mai 2026, date limite, six candidatures ont été déposées, dont celle du groupement formé par la SA CBD et la SRL Architectes L.M. et Associés. Le mandataire de la ville, IDETA, examine les candidatures et établit un rapport d’analyse assorti d’un classement. Le groupement CBD obtient 47 points et se classe cinquième sur six ; seuls les trois premiers passent. En sa séance du 8 juin 2026, le collège communal fait sienne la teneur de ce rapport, valide la liste des trois candidats retenus, informe les candidats non retenus de leur éviction et fixe au 14 septembre 2026 la date de dépôt des offres. La décision est notifiée à CBD par courrier du 22 juin 2026. Toute l’affaire tient à un critère. L’article 9.6 du guide de sélection exigeait de l’architecte une référence pertinente relative à la construction ou à la réhabilitation d’un bâtiment mixte ou de logements, avec pour exigences minimales un montant de travaux d’au moins 2.000.000 EUR HTVA et une réception provisoire intervenue dans les cinq ans précédant la publication, à étayer par une fiche référence et une attestation de bonne exécution. L’article 10 limitait le nombre de candidats à trois et retenait une cotation en tout ou rien : répondre au critère vaut le maximum de points, ne pas y répondre vaut zéro. L’article 10.2 accordait dix points à la « capacité à faire dialoguer un bâtiment avec son environnement et avec l’espace public, dans un site en milieu urbain dense ». La notion de « milieu urbain dense » n’était pas définie comme telle, mais l’article 10.1 précisait qu’un tissu urbain ou péri-urbain s’entend d’un « tissu continu et dense (forte concentration de bâti) ». Comme référence architecte, CBD a produit une réalisation en bordure d’Escaut à Antoing, donnant sur la place du Préau, à douze kilomètres du site du marché. Les habitations situées en face de ce projet de référence sont toutes mitoyennes deux façades et établies sur des parcelles de taille limitée. Le rapport d’analyse cite la note de CBD — l’intervention proposerait une véritable « porte d’entrée » pour la ville, et « le bâtiment côté Escaut développe une écriture architecturale rythmée qui accompagne le fil de l’eau et offre des vues variées sur les berges naturelles » — puis conclut d’une ligne : « Le projet dialogue avec son environnement mais ne se situe pas en centre urbain dense. » Résultat : 0/10 pour ce critère et une cote globale de 47. Le 7 juillet 2026, CBD et Architectes L.M. demandent la suspension en extrême urgence et l’annulation. Par ordonnance du 8 juillet, l’affaire est fixée à l’audience du 27 juillet 2026. Le Conseil d’État suit les requérantes sur la première branche de leur moyen unique, en un raisonnement bref et net. Le seul motif de la cote nulle est que le projet ne se situe pas en « centre urbain dense » — or ce n’est pas ce qu’exige le guide de sélection, qui n’impose pas une présence en centre urbain mais uniquement en milieu urbain, un tel milieu ne devant pas nécessairement s’inscrire dans une centralité. Au surplus, ajoute le Conseil, l’exigence de densité présente une certaine subjectivité ; c’est justement pourquoi la motivation de l’acte attaqué devait faire apparaître à suffisance ce qui a conduit la ville à considérer que le projet ne s’inscrivait pas dans un milieu urbain « dense ». Les motifs de l’acte ne permettent pas de comprendre le raisonnement de son auteur sur ce point, et les explications de la note d’observations ne peuvent couvrir a posteriori les lacunes de cette motivation. Dans cette mesure, le moyen est sérieux. Le Conseil ordonne la suspension de la décision du 8 juin 2026 ainsi que l’exécution immédiate de son arrêt. Les six candidatures, déposées à titre confidentiel par la ville à la suite d’une mesure d’instruction de l’auditeur rapporteur, restent confidentielles à ce stade. Les dépens, en ce compris l’indemnité de procédure, sont réservés.
Pourquoi c'est important ?
Deux classiques du droit des marchés publics se rencontrent dans un seul arrêt, et tous deux sous une forme directement utilisable. Le premier est le lien du pouvoir adjudicateur à ses propres règles — patere legem quam ipse fecisti. Qui écrit « milieu urbain dense » dans son guide de sélection ne peut pas lire « centre urbain dense » au moment d’évaluer. L’écart paraît mince, mais c’est exactement celui qui sépare une référence dans une rue densément bâtie en périphérie d’une référence sur la Grand-Place. En relevant la barre en silence, la ville a jugé la candidature à l’aune d’une norme que les candidats n’ont jamais pu lire. Cela touche au cœur de la transparence : les critères qui comptent doivent être connus à l’avance, et ce doivent ensuite être effectivement les critères appliqués. Le second est tout aussi pratique : motiver après coup ne répare rien. Dans sa note d’observations, la ville a livré une explication détaillée de ce qu’elle entendait par le critère — un front urbain, le dialogue avec la rue, le traitement des interfaces urbaines, la continuité du tissu bâti. Cette explication n’est pas déraisonnable sur le fond, mais elle est venue trop tard. L’obligation de motivation formelle existe précisément pour permettre au destinataire d’un acte administratif d’apprécier l’opportunité et les modalités d’un recours ; un motif qui n’apparaît qu’au contentieux ne peut, par définition, plus remplir cette fonction. Ce qui aiguise encore l’arrêt, c’est le mode de cotation. Le guide fonctionnait en tout ou rien : répondre au critère donne le maximum, ne pas y répondre donne zéro. Un tel système ne laisse aucune place à la nuance et rend chaque appréciation immédiatement déterminante. Le pouvoir adjudicateur qui le choisit augmente du même coup sa propre charge de motivation : l’écart entre dix et zéro doit alors ressortir de la motivation elle-même, et non d’une conclusion d’une ligne.
La leçon
Pour les candidats et soumissionnaires : placez la motivation de votre éviction mot à mot à côté du texte du guide de sélection ou du cahier spécial des charges. Ici, une seule différence de formulation — « centre urbain » contre « milieu urbain » — a suffi à obtenir la suspension. Chaque fois que vous récoltez un zéro sur un critère en tout ou rien, demandez expressément les motifs concrets et vérifiez qu’ils correspondent au critère tel qu’il a été publié. Si les vrais arguments n’apparaissent que dans la note d’observations du pouvoir adjudicateur, vous pouvez les contester comme motivation tardive. Et comptez avec des délais courts : ici, la décision du 8 juin a été notifiée le 22 juin et la requête introduite le 7 juillet. Pour les pouvoirs adjudicateurs : rédigez vos critères de manière à pouvoir les appliquer à la lettre, puis appliquez-les à la lettre. Si vous employez une notion graduelle ou vague telle que « dense », « pertinent » ou « comparable », définissez-la dans le guide lui-même — comme cela a été fait ici pour le « tissu urbain », mais non pour « dense ». Motivez concrètement, dans la décision, pourquoi la référence produite ne satisfait pas au critère, en renvoyant aux éléments du dossier. Et réfléchissez à deux fois avant d’opter pour une cotation en tout ou rien : elle est simple et paraît objective, mais elle ne laisse passer aucune erreur d’appréciation.
Posez-vous la question
Votre décision de sélection ou d’éviction énonce-t-elle exactement le même critère que votre guide, ou un mot s’est-il durci en cours de route ? Pouvez-vous expliquer, en un paragraphe et pour chaque zéro sur un critère en tout ou rien, ce qui manquait précisément dans la référence produite ? Votre guide définit-il les notions graduelles que vous employez — « dense », « comparable », « pertinent » — ou en laissez-vous l’appréciation à l’évaluateur ? Et en tant que candidat : avez-vous comparé mot à mot la motivation de votre non-sélection avec les critères publiés, et gardé à l’œil le délai d’une demande en extrême urgence ?
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →