Réaménager une place pour 16,5 millions sans coût public : qui n'intègre pas tout dans le plan financier est écarté
Le Conseil d'État rejette le recours d'un promoteur contre la déclaration d'irrégularité de son offre pour le réaménagement d'une place publique, estimant que le fait de ne pas intégrer certains aménagements dans le plan financier — tout en les décrivant dans les notes qualitatives — constitue une irrégularité substantielle empêchant la comparaison des offres, et que le pouvoir adjudicateur n'était pas tenu d'autoriser la régularisation.
Que s'est-il passé ?
La commune de Chaudfontaine lance un marché de travaux pour le réaménagement de la place de la Bouxhe : conception et construction d'une place, d'un parc, de parkings publics, de logements, de commerces et d'établissements Horeca, pour un montant estimé à 16,5 millions d'euros hors TVA. Le projet ne peut avoir aucun impact sur le budget communal — l'adjudicataire préfinance l'ensemble et récupère son investissement par la commercialisation des logements et espaces commerciaux. La procédure est une procédure concurrentielle avec négociation. Cinq candidats sont sélectionnés et déposent une offre. Après analyse des offres initiales, le collège communal déclare trois offres irrégulières, dont celle de Cœur de Ville. Deux soumissionnaires — Moury Promotion et Uhoda — sont invités à la phase de négociation. Le problème central de Cœur de Ville : dans ses notes descriptives pour les critères d'attribution (mise en valeur du patrimoine, matériaux et mobilier urbain), la société décrit des aménagements — intervention artistique sur le château d'eau, jeux d'eau, plaine de jeux, espace de street workout, terrain de pétanque, potagers, Beer garden et kiosque — qu'elle exclut ensuite expressément de son plan financier. La note explicative du plan financier indique littéralement que ces éléments ne sont « pas inclus dans l'offre de base ». La commune qualifie cela d'irrégularité substantielle : cela empêche la comparaison des offres (les autres soumissionnaires ont intégré tous les aménagements dans leur plan financier), confère un avantage concurrentiel indu à Cœur de Ville, et rend incertain l'engagement d'exécuter le marché sans coût pour la commune. Cœur de Ville soutient que la commune aurait pu exclure les éléments non intégrés de son évaluation. Le Conseil rejette cet argument : une telle comparaison serait complexe et fondamentalement incomplète, des éléments faisant partie de l'objet du marché n'étant alors évalués pour aucun soumissionnaire. C'est au soumissionnaire qu'il incombe de présenter un dossier complet et cohérent. Cœur de Ville invoque ensuite l'article 76 §4 de l'arrêté royal du 18 avril 2017, arguant que la commune aurait dû permettre la régularisation. Le guide de soumission contenait une clause permettant au pouvoir adjudicateur de régulariser les irrégularités substantielles dans les offres non finales, mais formulée comme une faculté (« se réserve le droit »), non comme une obligation. Le Conseil confirme que ce n'est pas une compétence liée : le pouvoir adjudicateur peut refuser la régularisation, surtout lorsque l'irrégularité touche à l'essence du marché — ici : le préfinancement intégral sans coût pour la commune. Le Conseil rejette également deux moyens nouveaux sur l'offre d'Uhoda (signataire prétendument incompétent, réfuté par les statuts et le système de représentant permanent) et sur l'offre de Moury (arceaux vélos en acier galvanisé au lieu d'inox, correctement qualifié d'irrégularité non substantielle vu le poids négligeable de 13 arceaux dans un projet de 16,5 millions).
Pourquoi c'est important ?
Cet arrêt illustre trois principes importants pour les marchés complexes avec préfinancement. Premièrement, lorsqu'un cahier des charges exige que l'adjudicataire finance l'intégralité du projet sans coût pour le pouvoir adjudicateur, le plan financier n'est pas un simple annexe — c'est le cœur de l'engagement. Des éléments décrits dans les notes qualitatives mais absents du plan financier créent une incertitude fondamentale sur l'exécution. Deuxièmement, en procédure concurrentielle avec négociation au-dessus du seuil européen, la régularisation d'irrégularités substantielles dans les offres non finales est possible mais pas obligatoire — même lorsque le cahier des charges contient une clause de régularisation formulée comme une faculté. Troisièmement, le test de proportionnalité des irrégularités fonctionne dans les deux sens : 13 arceaux vélos en acier galvanisé au lieu d'inox dans un projet de 16,5 millions est une irrégularité non substantielle ; un plan financier incomplet qui compromet l'engagement fondamental de neutralité budgétaire ne l'est pas.
La leçon
En tant que soumissionnaire pour des marchés complexes avec préfinancement : assurez-vous que chaque élément décrit dans vos notes qualitatives figure également dans votre plan financier. Il est tentant de « montrer » des aménagements supplémentaires dans les notes descriptives sans les chiffrer — mais c'est précisément cette discordance qui mène à l'exclusion. Si le cahier des charges exige la neutralité budgétaire pour le pouvoir adjudicateur, votre plan financier est le test décisif : tout ce que vous promettez doit y figurer. Ne comptez pas sur la possibilité de régulariser une irrégularité substantielle pendant la phase de négociation, même si le cahier des charges prévoit cette possibilité en principe. Une clause « se réserve le droit » n'est pas une garantie. En tant que pouvoir adjudicateur : formulez votre clause de régularisation comme une faculté et traitez tous les soumissionnaires de manière égale.
Posez-vous la question
En tant que soumissionnaire : avez-vous vérifié que chaque élément de vos notes descriptives pour les critères d'attribution figure également dans votre plan financier ? Votre offre globale correspond-elle à l'exigence fondamentale du cahier des charges — ici : préfinancement intégral sans coût pour le pouvoir adjudicateur ? En tant que pouvoir adjudicateur : avez-vous formulé votre clause de régularisation comme une faculté, et avez-vous traité tous les soumissionnaires de manière égale en cas de refus de régularisation ?
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →